내년 부동산 시장이 한치 앞을 내다보기 힘들 짙은 안개 속으로 빠져들고 있다.
공급과잉, 금리인상, 가계부채, 부동산 규제 강화 등에 이어 19대 대통령 선거도 변수로 등장했다.
14일 부동산114에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 37만 가구에 달한다.
1999년 36만9541가구 이후 최대 수준으로 최근 입주물량이 가장 적었던 2012년 17만9031가구와 비교하면 두 배 정도 많은 물량이다.
특히 2018년에는 41만 가구의 아파트 입주물량이 대기하고 있다. 내년 이후 2년 동안 총 77만8000여 가구가 공급되는 것이다.
국토교통부의 중장기(2013~2022년) 아파트 공급계획은 연평균 27만 가구로 2017~2018년은 이보다 10만 가구 이상 초과 공급되는 셈이다.
이에 따라 일부 지역의 공급과잉도 우려되고 있다. 입주 물량 증가→아파트 전셋값 하락→역전세난→급매물 증가→아파트 매매값 하락이 현실화될 가능성도 배제할 수 없다.
부동산114 리서치센터 임병철 책임연구원은 “여기에 금리 인상, 부동산 규제 강화 등 다른 변수가 추가되면 부동산시장은 더 위축될 수도 있다”고 우려했다.
실제 미국은 12월 기준금리 인상이 예상되고 있다. 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인이 대규모 재정을 투입하는 확장적 재정 정책을 예고하면서 미국 연방준비제도의 금리 인상 가능성 역시 높게 점쳐지는 상황이다.
미국의 기준 금리인상은 연쇄적으로 국내 기준금리와 시중은행의 금리 인상으로 이어질 가능성이 높아 국내 부동산시장에도 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상이 되고 있다.
다만 오르더라도 서서히, 조금씩 인상될 가능성이 크다는 게 금융권의 분석이다. 과거 기준금리 추이는 미국의 기준금리가 인상(또는 인하)되면 국내도 일정한 시차를 두고 움직였기 때문이다.
실제 지난 2004년 6월부터 단행된 미국 금리 인상은 2005년 9월부터 국내 기준금리에 본격적으로 영향을 줬다. 2007년 8월부터 시작된 미국의 금리 인하는 2008년 8월 이후 국내 금리 변화를 몰고 왔다.
다만 국내 기준금리가 바로 오르지 않더라도 국내 시중은행들이 미리 금리를 따라 올릴 가능성이 커 주택을 비롯한 부동산시장의 투자 심리가 위축될 가능성을 배제할 수는 없다.
정부의 부동산 규제 강화 지속 여부도 변수다.
정부의 부동산 정책기조는 ‘부양’에서 ‘규제’로 선회했다. 규제완화→수요확대→공급물량 속도조절→수요규제로 이어지고 있는 것이다.
박근혜정부 출범 이후 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화, 재건축 연한 단축, 분양권 전매 제한기간 단축 등 부동산 규제를 완화하는 정책을 줄곧 펴왔다. 이에 따라 전국 아파트 매매가격은 2014년(2.72%)부터 상승세로 돌아서 2015년 5.6%, 2016년 3.59%(작년말 대비 10월 기준)로 점차 회복됐다.
하지만 작년 7월 가계부채 종합 관리 방안 발표 이후로는 부동산 정책의 기조가 서서히 바뀌었고 올해 하반기 들어서는 부동산 규제가 한층 더 강화됐다.
급이야 8월 주택공급 축소와 중도금 대출 규제를 담은 8.25 가계부채 대책에 이어 11월에는 11.3 주택시장 안정 관리방안이 발표되면서 가파른 상승세를 보이던 강남권 재건축까지 크게 위축되기도 했다.
하지만 저금리 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산으로 계속해 몰릴 가능성도 여전하다. 부동산 시장의 과열 양상이 이어질 경우 투기과열지구 지정, LTV·DTI 강화 등의 규제 카드가 물망에 오르고 있는 상황이기도 하다.
특히 조기 대선이 집값 향방을 어떻게 몰고 갈지는 더더욱 불확실하다. 통상 선거철이 되면 장밋빛 전망이 쏟아져 그에 따른 기대감이 크기 때문이다.
실제 부동산시장은 대선 때면 대통령선거 후보자의 공약에 힘입어 반짝 호황을 누리는 경우가 종종 있었다. 하지만 올해 치러질 19대 대통령 선거는 과거와는 다를 전망이다.
과거 개발 위주의 부동산 관련 공약이 대부분이었다면 최근 치러진 총선과 대선에서는 주거 복지와 안정에 초점을 맞춘 공약들이 주를 이루었다. 19대 대선 역시 부동산을 통한 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 관심이 쏠리고 있어 개발 위주의 공약과는 거리가 멀 것으로 예상이 되고 있다.
임병철 책임연구원은 “2000년 이후 대선과 총선이 치러진 해에 집값을 보면 선거 이슈가 큰 영향을 주지 못했고 2012년에는 전국 아파트값이 3.27% 하락하기도 했다”면서 “선거 이슈보다는 전반적인 경기 여건과 부동산 정책에 더 민감하게 반응한 결과”라고 분석했다.
