국민들은 올 하반기 주택시장은 매매가격 ‘보합’, 전세가격 ‘상승’으로 전망했다.
과거와 달리 매매가격과 전세가격 전망이 엇갈렸다. 지난 2월 수도권에 이어 5월 지방까지 주택담보대출규제가 강화되면서 주택 매수심리가 다소 위축된 점이 주택 매수 전망에 영향을 미친 것이다.
부동산114는 지난 5월27일부터 6월17일까지 전국 1502명을 대상으로 ‘2016년 하반기 주택 시장 전망’을 설문조사한 결과 응답자의 절반 가량(45.67%)은 하반기 주택 매매가격이 보합을 나타낼 것으로 전망했다고 28일 밝혔다.
상승(30.36%)과 하락(23.97%)에 대한 응답은 상승 전망이 다소 우세했지만 보합(45.67%) 전망에 무게감이 더했다.
반면 전세가격은 상승(56.32%) 전망이 높았다. 10명 중 6명 가량이 하반기 주택 전세가격이 상승할 것이라 전망했다고 볼 수 있으며 올해 상반기(56.14%) 대비로도 소폭 늘어난 수준이다.
보합 전망은 35.22% 비중을 나타냈고 10명 중 1명 가량은 하락(8.46%) 전망에 응답했다.
지난해와 같이 저금리에 주택 소유자들의 월세선호가 심화된 것이 전세가격 상승의 주된 원인으로 해석된다.
부동산114 리서치센터 윤지해 책임연구원은 “하반기 전세가격 상승을 예상하는 가운데 매매가격은 상승이나 하락의 방향을 찾지 못하는 보합이 우세할 것으로 예상되고 있다”면서 “상반기 정부의 주택담보대출 규제 강화와 하반기 금리변화 등 거시경제의 변동까지 예고돼 하반기 주택시장은 뚜렷한 가격 변동보다는 상반기와 유사한 분위기가 더 이어질 것으로 보인다”고 말했다.
매매가격이 상승할 것으로 전망한 2명 중 1명 가량은 매매전환 수요 증가(42.98%)를 주요 이유로 선택했다.
장기간 전세가격 불안현상이 지속되면서 전세가율이 80%를 초과하는 단지가 속출하는 등 높아진 전세가격에 밀려 매매로 전환되는 임차인이 여전한 것이다.
또한 최근 강남권 재건축아파트에 대한 청약 열기가 높아진 것(18.64%)도 매매가격이 상승할 주요 원인으로 확인됐다. 저금리 지속(15.13%)이나 정부 규제완화(14.04%)도 매매가격 상승의 하부 요인으로 지적됐다.
매매가격이 하락할 것으로 전망한 이유에 대해서는 금리 등 거시경제 불확실성(35.28%)과 주택 공급과잉 우려(22.33%)가 높은 비중을 차지했다.
미국을 중심으로 금리인상 논쟁이 커지는 가운데 국내 기준금리 변동도 예상되고 있다. 또한 2015년부터 분양물량이 늘어나면서 2017~2018년 아파트 입주물량이 크게 늘어날 것이라는 우려감도 높다.
다만 매매가격 하락 원인 중 주택담보대출 심사 강화(12.78%)는 상대적으로 낮은 비중을 나타내며 예상만큼 소비자 우려감이 높지 않았다.
주택 전세가격이 상승할 것으로 전망한 이유는 임대인의 월세선호(44.68%) 응답이 높았다. 전세가격 상승의 주요 원인이 임대인에게 있음을 알 수 있는 부분이다.
과거에는 전세임대를 통해 목돈을 마련한 임대인들이 은행 예금을 활용해 안정적인 수익확보가 가능했다. 하지만 지금과 같은 저금리 시기에는 월세보다도 못한 수익률이 예상된다. 임대인의 월세 선호는 ‘전세 물건의 감소→희소성 증가→전세가격 상승’ 경로로 귀결된다.
차익기대 감소로 인한 전세수요 증가(25.65%)도 높은 응답 비중을 나타냈다.
최근 주택 매매가격의 상승으로 주택 매입을 통한 시세차익 기대감이 낮아진 상황에서 임차인들이 미래 가치상승이 불확실한 내 집 마련보다는 상대적으로 자산보전이 쉬운 전세계약을 유지하려는 경향이 높음을 알 수 있다.
이처럼 전세계약에 대한 임차 수요는 공고한데 반해 전세물건은 계속 줄어드는 분위기다.
하반기 가장 유망할 것으로 예상한 부동산 상품은 아파트(24%)였다. 최근 2~3년 사이 아파트 매매가격이 뚜렷한 호조를 나타내면서 미래 가치상승에 대한 선호도도 높아진 것으로 풀이된다.
분양·청약(18%)에 대한 응답도 높게 나타났다. 상반기 시작된 정부의 주택담보대출 규제로 인해 기존주택보다 신규 분양시장으로 수요가 쏠리는 모양새다.
그 다음으로는 재건축(16%), 오피스텔·도시형생활주택·원룸(12%), 재개발(11%), 리모델링(8%), 토지(6%), 단독·다가구(6%) 순으로 응답 비중이 높았다.
하반기 부동산시장의 핵심 변수로는 금리 등 실물 경기지표 변화(29%)가 높은 선택 비중을 차지했다. 다음으로 글로벌 경기회복 등 대외 경제여건(18%)에 대한 선택 비중도 높게 나타났다.
또한 담보대출규제 등 정부 정책 지속 여부(17%), 전세에서 월세로의 임대시장 변화(14%), 서울 대규모 재건축·재개발 이주수요(13%), 원룸·도시형생활주택 등 대체주거 물건 공급 과잉(7%), 민간 임대시장(뉴스테이) 활성화(2%) 순으로 응답 비중이 높았다.
정부가 역점적으로 추진하는 민간 임대사업(뉴스테이)의 경우 아직 하반기 공급물량(2000여 가구 예정)이 크게 확대되지 못하고 있어 시장에 미치는 영향력은 미미할 것으로 예상됐다.
