최근 3년 사이 수도권 청약 미달단지 비율이 큰 폭으로 줄었지만 한편으로는 집단대출 규제 이후 단지별 양극화가 심화되고 있어 국지적인 공급과잉이 우려된다는 지적이 제기됐다.
지난 2010~2013년에는 청약을 진행한 단지 중 평균 53%가 청약마감에 실패했지만 최근 2014~2016년은 평균 81%가 청약마감에 성공했다.
정부 규제완화와 저금리 효과가 맞물리면서 유휴자금이 분양시장에 쏠린 결과다.
하지만 낮은 청약 미달 비율에도 단지별 양극화는 심화되고 있어 수도권 일부 지역은 국지적 공급과잉의 부작용이 예상된다.
23일 부동산114에 따르면 올해 1월부터 8월12일까지 수도권 내 청약 미달단지 비율은 18.46%로 조사됐다.
수도권 청약 미달단지 비율은 2010년(56.91%), 2011년(60.61%), 2012년(48.24%), 2013년(46.09%)으로 절반 수준의 매우 높은 비중을 나타냈지만 2014년(25.50%), 2015년(15.90%) 큰 폭의 개선세를 보였다.
이후 올해도 분양시장으로 투자수요가 쏠리며 우호적인 상황이 이어지고 있다.
특히 서울의 미달단지 감소현상은 더욱 뚜렷하다. 2010년 서울에서 47개 단지가 분양했지만 19개 단지의 청약이 미달됐다. 반면 2015년에는 50개 단지 중 단 2곳만 미달한 것으로 나타났다.
올해도 1~8월 전체 23개 분양 단지 중 2개 단지만 청약 미달로 기록되면서 수도권 중에서도 서울의 미달단지는 미미하다.
부동산114 리서치센터 윤지해 책임연구원은 “강서구 마곡지구 이후 재건축 등 정비사업을 중심으로만 신규물량이 분양되면서 수요 대비 일반공급이 적은 때문으로 판단된다”고 분석했다.
반면 재건축 등의 정비사업 중심의 공급이 아닌 신도시나 공공택지 중심으로 분양되는 경기도 일대는 미달단지 비율이 점차 늘어나는 분위기다.
올해 청약 미달된 전체 24개 단지 중 21곳이 경기도에 위치했다. 경기도는 택지지구 공급 중심으로 전체 가구가 일반에 모두 분양돼 수요대비 공급이 많기 때문이다. 이에 따라 단기간 공급이 크게 늘었던 경기도 용인과 화성, 평택, 안성 등에서는 청약미달 단지와 미분양주택이 동반해 늘어나고 있다.
박근혜 정부는 2013년 취임 이후 부동산시장과 분양시장에 우호적인 정책들을 다수 발표했다. 여기에 2013년 4월 연 2.75% 수준이던 기준금리가 현재는 역대 최저인 연 1.25%까지 떨어지면서 투자처를 잃은 자금이 부동산시장으로 쏠리고 있다.
저금리와 더불어 정부의 규제완화가 시너지 효과를 발휘하며 시중의 유휴자금이 분양시장으로 과도하게 쏠리고 있는 것이다.
이에 정부는 투기적인 분양시장 쏠림을 방지하기 위해 중도금 집단대출규제를 시작하고 서울 강남권 분양가격 상승에 제동을 거는 등 최근 들어 규제 강화에 나섰지만 아직은 정책효과를 장담할 수 있다.
오히려 정부의 중도금 집단대출 규제가 도입된 이후 수도권 청약시장의 단지별 양극화 현상은 더욱 심화되는 모양새다.
상반기에는 대출규제가 덜한 분양시장에 청약수요가 다수 유입됐지만 정부의 집단대출 규제 이후에는 입지환경이나 분양가 매력이 높은 알짜 단지를 중심으로만 청약수요가 쏠리고 있다.
이 때문에 단기간 공급이 크게 늘었던 경기도 용인, 화성, 평택, 안성 등에서는 청약미달 단지가 늘어나는 반면 수요대비 공급량이 여전히 부족한 서울은 수십 대 일의 청약경쟁이 지속되고 있다.
윤지해 책임연구원은 “이 같은 수도권 청약시장의 단지별 양극화는 경기도 일부 지역을 중심으로 국지적인 공급과잉을 유발해 2017~2018년 수도권 입주물량 증가와 함께 준공 후 미분양주택(악성 미분양)에 대한 우려감을 높이는 요인”이라고 지적했다.
