2022년 분양시장은 높은 대출 이자 부담과 분양가 상승, 집값 추가 하락 우려 등으로 청약의 매력이 감소하면서 부진한 흐름을 이어갔다.
청약 불패를 이어가던 서울에서 초기 분양률 100% 기록이 깨졌고 공급과잉·가격하락폭이 큰 지역을 중심으로 미분양 리스크가 확대되는 분위기다.
20일 부동산R114에 따르면 2022년 전국에서 39만6216가구(예정물량 포함)가 공급됐다.
분기별로는 1분기 9만9382가구, 2분기 7만691가구, 3분기 8만3238가구, 4분기 14만2905가구로 집계됐다.
2023년 경기 악화 우려 속에서 더는 공급을 미룰 수 없다는 판단을 한 건설사들이 연말 밀어내기 분양에 나서면서 4분기 가장 많은 물량이 풀렸다.
서울은 1만2032가구의 올림픽파크포레온을 비롯해 장위자이레디언트(2840가구), 강동헤리티지자이(1299가구) 등 대단지 분양이 몰리면서 2022년도 공급물량 2만7964가구 가운데 2만899가구(75%)가 4분기 공급됐다.
경기·광주·경남 등지에서도 연말 분양물량을 쏟아내는 분위기다. 이 같은 밀어내기 분양은 입지 우위 지역 등 사업성이 좋은 아파트를 위주로 2023년 초까지 이어질 것으로 예상된다. 그 외 분양을 앞둔 상당수 사업지에서는 미분양 리스크를 최소화하기 위해 일정을 조정할 가능성이 높다.
2022년 전국의 아파트 평균 청약경쟁률은 7.7대 1로 2021년(19.8대 1)과 비교해 절반에도 못 미쳤다.
지역별로는 세종(49.6대 1), 부산(37.2대 1), 인천(16.1대 1), 대전(12.3대 1) 순으로 높았고 세 자릿수 경쟁률을 기록한 지역은 전무했다. 일반분양에 나선 384개 단지 가운데 175곳(45.6%)에서 미달이 발생했고 경쟁률이 높았던 아파트에서도 당첨 후 계약 포기 사례가 속출했다.
당첨자들의 가점 평균도 크게 낮아졌다. 2022년 1월부터 12월14일까지 집계된 전국의 민간분양 아파트의 당첨가점 평균은 2021년 34점에 비해 13점 하락한 21점으로 조사됐다.
2021년 3개 단지(래미안원베일리·힐스테이트초월역·오포자이디오브)에서 만점(84점) 당첨자가 나왔던 것과 달리 2022년 최고 당첨가점은 79점에 그쳤다. 2022년부터 DSR(총부채원리금상환비율) 2·3단계가 조기 시행됐고 연이은 금리 인상으로 금융비용 등 가격 부담까지 커지면서 청약 수요가 급감한 것으로 풀이된다.
중도금 대출 가능 여부도 청약 성적에 영향을 미쳤다. 2022년 10월까지 서울에서 9억원 이하로 분양된 아파트의 평균 청약경쟁률은 42.3대 1로 9억원 초과(14.9대 1)에 비해 3배 정도 높게 나타났다.
대출 이자 부담으로 청약 수요의 구매력이 약해지자 저렴한 분양가는 청약 성패를 좌우하는 주요 변수로 떠올랐다. 하지만 물가와 공사비 등이 줄줄이 인상되면서 분양가 상승 압력이 커졌고, 이에 2022년 7월 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 등 분양가상한제 제도가 개선되며 분양가 현실화의 단초를 제공했다. 2022년에만 기본형 건축비가 세 차례 인상돼(3월 2.64%, 7월 1.53%, 9월 2.53%) 분양가 상승을 이끌었다.
2022년 전국 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2021년 1311만원보다 199만원 오른 1510만원으로 집계됐다. 서울이 3474만원으로 가장 높았고, 이어 제주(2240만원), 대구(1879만원), 울산(1762만원), 부산(1718만원) 순으로 집계됐다.
일찌감치 조정대상지역에서 풀리면서 분양가 규제를 피한 지방권에서 전년 대비 분양가 상승이 두드러졌고 공공분양 물량이 많은 경기(1536만원)는 상대적으로 오름폭이 작았다. 한편 집값 하락폭이 큰 세종의 분양가는 1187만원으로 2021년(1264만원)에 비해 낮아졌다.
부동산R114 리서치센터 여경희 수석연구원은 “2023년에는 고금리·고물가 속 경기 악화가 예상되면서 분양시장의 수급 모두 위축될 가능성이 높다”며 “특히 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 부실에 따른 자금경색 우려가 커지고 있어 정부의 5년간 270만호 공급계획도 난항이 예상된다”고 말했다.
